Comprar casa en Conde Orgaz: costes, impuestos y pasos

Impuestos de la compra: usada frente a nueva

Dos matices que suelen sorprender. Primero, la bonificación del 10 % por vivienda habitual solo se aplica si el inmueble vale 250.000 euros o menos, con garaje y trastero incluidos. Segundo, si financia con hipoteca, el AJD de la escritura del préstamo lo paga el banco desde noviembre de 2018.

Notaría, registro y gestión

Notarios y registradores cobran por arancel, fijado por real decreto (RD 1426/1989 y RD 1427/1989). El importe crece con el valor de la escritura pero de forma decreciente, así que en una compra cara pesa poco en porcentaje. Pida presupuesto a la notaría y a la gestoría antes de firmar: también cobran copias, nota simple y la tramitación del impuesto.

Antes de dar señal, pida nota simple del Registro (titularidad y cargas), el último recibo de IBI y, en pisos y urbanizaciones de adosados, certificado de la comunidad de que está al corriente de pago.

Después de comprar: IBI y gastos fijos

El Ayuntamiento de Madrid bajó para 2026 el tipo general del IBI del 0,428 % al 0,414 %, que es el que pagan las viviendas. Se aplica sobre el valor catastral, que figura en el recibo. Un ejemplo: con un valor catastral de 400.000 euros, la cuota sería de 1.656 euros al año.

Una casa con parcela tiene además jardín, piscina, seguro y, en muchas urbanizaciones de adosados o pisos, cuota de comunidad. Lo resume bien este texto ya publicado:

«El IBI y los costes de mantenimiento de una casa grande con parcela son elevados y cualquier endurecimiento pesa sobre la demanda.»

— «Precio de la vivienda en Conde Orgaz y Piovera», desalas.com

Plusvalía municipal: la paga quien vende

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos lo paga el vendedor; solo si es un no residente pasa al comprador. En Madrid el tipo es del 29 % en 2026 y se aplica sobre una base que puede calcularse por coeficientes o por la ganancia real, la que resulte más baja. Si no hubo ganancia, no se paga, aunque hay que declararlo. Plazo: 30 días hábiles desde la escritura.

Si el vendedor es no residente, retenga o pacte en la escritura cómo se paga: la ley le convierte a usted en sujeto pasivo.

Reformar o construir: licencias y tasas

Ejemplo: una reforma con un presupuesto de ejecución de 200.000 euros paga 7.500 euros de ICIO. Con declaración responsable, las obras pueden empezar al presentarla completa; con licencia, hay que esperar a que se conceda.

Si compra para ampliar o derribar, el dato clave es la edificabilidad que le queda a la parcela según el planeamiento, no la superficie de la casa actual:

«Saber cuántos metros más se pueden construir sobre la parcela cambia radicalmente la valoración, y muy pocos compradores lo miran antes de ofertar.»

— «Precio de la vivienda en Conde Orgaz y Piovera», desalas.com

Pida a un arquitecto que revise la ficha urbanística y la superficie construida y legalizada antes de firmar las arras.

Los pasos, en orden

1. Presupueste el total: precio más un 6 % de ITP (o 10 % + 0,75 % en nueva), más notaría, registro y gestoría.
2. Visite a distintas horas: la entrada a los colegios cambia el tráfico de algunas calles.
3. Revise la documentación: nota simple, IBI, certificado de eficiencia energética y, si aplica, estado de cuentas de la comunidad.
4. Si va a reformar: técnico y ficha urbanística antes de las arras.
5. Arras y escritura: en la escritura se paga el precio y, en 30 días hábiles, el impuesto.
6. Después: inscripción en el Registro, cambio de titular del IBI y suministros, empadronamiento (cuenta para la admisión escolar).